ბინის შეძენა საქართველოში: რა უნდა შეამოწმოთ თანხის გადახდამდე?

ბინის დათვალიერებით მის გარეგნულ მდგომარეობას აფასებთ. სამართლებრივი შემოწმება კი გეხმარებათ გაარკვიოთ, კონკრეტულად რას ყიდულობთ, შეუძლია თუ არა გამყიდველს საკუთრების გადმოცემა და რა რისკები შეიძლება დარჩეს თანხის გადახდის შემდეგ.

უცხოელი მყიდველისთვის გონივრული საწყისი ნაბიჯია ქონების დოკუმენტების მოპოვება და გარიგების დაცვის პირობებზე შეთანხმება დაჯავშნის საფასურის ან წინასწარი თანხის გადახდამდე.

1. ზუსტად განსაზღვრეთ შესაძენი ქონება

მოითხოვეთ საკადასტრო კოდი და საჯარო რეესტრის ახალი ამონაწერი. რეგისტრირებული მონაცემები შეადარეთ გასაყიდად შემოთავაზებულ ბინას: მისამართს, სართულს, ფართობს, ბინის საიდენტიფიკაციო მონაცემებსა და მესაკუთრეს.

ასევე გაარკვიეთ, რას მოიცავს ფასი. ავტოსადგომი, სათავსო, ტერასა და სხვა სივრცეები ცალკე უნდა შემოწმდეს — ნუ ჩათვლით წინასწარ, რომ ისინი აუცილებლად ბინას ეკუთვნის.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მომსახურებები მოიცავს სარეგისტრაციო ინფორმაციის, საკადასტრო გეგმებისა და სარეგისტრაციო დოკუმენტების ასლების მიღებას. შემოწმება სწორედ ამ დოკუმენტებით შეგიძლიათ დაიწყოთ. napr.gov.ge

2. შეამოწმეთ გამყიდველი და ქონების უფლებრივი მდგომარეობა

შეისწავლეთ საკუთრების ჩანაწერი და გარიგებისთვის მნიშვნელოვანი იპოთეკა, ყადაღა, საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა, რეგისტრირებული ვალდებულებები და სხვა შეზღუდვები.

თუ ქონება იპოთეკით არის დატვირთული, მოითხოვეთ დოკუმენტურად განსაზღვრული მექანიზმი, როგორ და როდის გაუქმდება იგი. ეს შეთანხმება ხელშეკრულებასა და გადახდის წესშიც უნდა აისახოს.

თუ ხელშეკრულებას წარმომადგენელი აწერს ხელს, შეამოწმებინეთ მინდობილობის ნამდვილობა, მოქმედება და უფლებამოსილების საკმარისობა. კომპანია გამყიდველის შემთხვევაში გადაამოწმეთ ხელმომწერის უფლებამოსილება და დამატებითი კორპორაციული თანხმობის საჭიროება. ეს რეკომენდებული დაცვის ზომებია; საჭირო დოკუმენტები კონკრეტულ გამყიდველსა და გარიგებაზეა დამოკიდებული.

3. შეისწავლეთ შენობის სამართლებრივი და ტექნიკური მდგომარეობა

მოითხოვეთ შესაბამისი მშენებლობის ნებართვა, შეთანხმებული პროექტი, ცვლილებები და, შესაბამის შემთხვევაში, ექსპლუატაციაში მიღების დოკუმენტები. ბინის ფაქტობრივი გეგმარება და გამოყენება დოკუმენტაციას შეადარეთ.

განსაკუთრებული ყურადღება მიაქციეთ შემინულ ან მიშენებულ აივანს, დამატებულ სართულს ან შეცვლილ გეგმარებას. რეესტრის შემოწმება და მშენებლობის კანონიერების შეფასება სხვადასხვა საკითხს პასუხობს, ამიტომ დაგეგმილ შემოწმებაში ორივე გაითვალისწინეთ.

კონსტრუქციული მდგომარეობა, ნესტი, კომუნიკაციები და სამუშაოების ხარისხი ინჟინერს ან სხვა შესაბამის სპეციალისტს შეაფასებინეთ. სამართლებრივი შემოწმება ტექნიკურ დათვალიერებას ვერ ჩაანაცვლებს.

4. თანხის გადახდამდე წაიკითხეთ შეთანხმების პირობები

დოკუმენტში განსაზღვრული უნდა იყოს ქონება, სრული ფასი, გადახდის ვალუტა ან კონვერტაციის მექანიზმი, გადახდის თარიღები, რეგისტრაციისა და ჩაბარების პირობები.

ასევე გასაგებად უნდა ეწეროს:

• რა შემთხვევაში ბრუნდება წინასწარ გადახდილი თანხა.

• რა ხდება რეგისტრაციის შეფერხების ან შეზღუდვის აღმოჩენისას.

• ვინ უზრუნველყოფს იპოთეკის გაუქმებას.

• რა მდგომარეობაში უნდა ჩაბარდეს ბინა.

• რა დაცვის საშუალებები მოქმედებს ხელშეკრულების დარღვევისას.

მშენებარე ბინის შემთხვევაში დამატებით შეათანხმეთ დასრულების ეტაპები, ჩასაბარებელი მდგომარეობა, დაგვიანების შედეგები და ხელშეკრულების შეწყვეტის უფლებები. თქვენთვის მნიშვნელოვანი დაპირებები ხელშეკრულებაში ასახეთ.

5. გადახდა საკუთრების რეგისტრაციას შეუთანხმეთ

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, უძრავი ნივთის შესაძენად საჭიროა წერილობითი გარიგება და შემძენის საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. მხოლოდ ფასის გადახდა ან გასაღების მიღება ამ მოთხოვნებს ვერ აკმაყოფილებს. matsne.gov.ge

წინასწარ განსაზღვრეთ ხელმოწერის, გადახდის, არსებული უფლებრივი ტვირთის მოხსნის, რეგისტრაციისა და ჩაბარების თანმიმდევრობა. რეგისტრაციის შემდეგ აიღეთ ახალი ამონაწერი და შეამოწმეთ, შეესაბამება თუ არა შედეგი შეთანხმებას.

თუ გარიგება მიწასაც მოიცავს

ბინის შესამოწმებელი ჩამონათვალი მიწის შეძენაზე დამატებითი შეფასების გარეშე არ გამოიყენოთ. სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე ცალკე ორგანული კანონი მოქმედებს და მისი შეძენის შესაძლებლობა სპეციალურ შეფასებას საჭიროებს. თანხის გადახდამდე გადაამოწმეთ მიწის რეგისტრირებული დანიშნულება და საკუთრების დაგეგმილი სტრუქტურა. matsne.gov.ge

პირველი პრაქტიკული ნაბიჯი

თანხის გადახდამდე შეაგროვეთ საკადასტრო კოდი, ახალი ამონაწერი, ხელშეკრულების პროექტი, გამყიდველის პირადი ან კომპანიის მონაცემები და ხელმისაწვდომი სამშენებლო დოკუმენტები. იურისტს სთხოვეთ დარჩენილი რისკების გამოვლენა და შეთანხმებული დაცვის მექანიზმების ხელშეკრულებაში ასახვა.

დაგეგმილი შენაძენის განსახილველად მიმართეთ Metreveli & Partners-ს ქონების მონაცემებითა და ხელშეკრულების პროექტით.