العربية شراء شقة في جورجيا: ما الذي ينبغي التحقق منه قبل دفع مبلغ مقدّم؟

تتيح لك معاينة الشقة تقييم مظهرها وحالتها الظاهرة. أما المراجعة القانونية فتساعدك على تحديد ما تشتريه بدقة، والتأكد من قدرة البائع على نقل الملكية، ومعرفة المخاطر التي قد تبقى بعد السداد.

بالنسبة إلى المشتري الأجنبي، من الأفضل الحصول على مستندات العقار والاتفاق على الضمانات التعاقدية قبل دفع رسوم حجز أو أي مبلغ مقدّم.

1. حدّد العقار محل الشراء بدقة

اطلب الرمز المساحي ومستخرجًا حديثًا من السجل العام. وقارن البيانات المسجّلة بالشقة المعروضة للبيع، بما في ذلك العنوان والطابق والمساحة وبيانات تحديد الوحدة واسم المالك.

وضّح أيضًا ما يشمله السعر. ينبغي التحقق بصورة مستقلة من موقف السيارة والمخزن والتراس وأي مساحات أخرى، بدلًا من افتراض أنها تابعة للشقة.

توفّر الوكالة الوطنية للسجل العام خدمات الحصول على معلومات السجل والمخططات المساحية ونسخ المستندات التي استند إليها التسجيل. وتشكّل هذه المستندات نقطة انطلاق مفيدة للمراجعة.

2. تحقّق من البائع والأعباء المسجّلة على العقار

راجع بيانات الملكية، وتحقّق من الرهون العقارية والحجوزات والحقوق الضريبية الضامنة والالتزامات المسجّلة وأي قيود أخرى ذات صلة بالصفقة.

إذا كان العقار مرهونًا، فاطلب ترتيبًا موثّقًا يوضح كيفية شطب الرهن وموعده. وينبغي أن ينعكس هذا الترتيب في العقد وآلية السداد.

إذا كان الموقّع ممثلًا عن البائع، فاطلب التحقق من صحة الوكالة وسريانها وكفاية الصلاحيات الممنوحة بموجبها. وإذا كان البائع شركة، فتحقّق ممن يملك حق التوقيع وما إذا كانت الصفقة تتطلب موافقات إضافية داخل الشركة. وهذه إجراءات حماية موصى بها؛ أما المستندات المطلوبة فتختلف بحسب البائع وطبيعة الصفقة.

3. افحص الوضع القانوني والفني للمبنى

اطلب رخصة البناء ذات الصلة، والمخططات المعتمدة، والتعديلات، والمستندات المتعلقة باعتماد المبنى للاستخدام، حيثما ينطبق ذلك. وقارن التصميم الداخلي الفعلي للشقة واستخدامها بالمستندات.

تستحق الشرفة المغلقة أو الطابق المضاف أو التعديلات في توزيع المساحات اهتمامًا خاصًا. فمراجعة السجل والتحقق من مطابقة المبنى للمتطلبات القانونية يعالجان مسائل مختلفة، ولذلك ينبغي إدراجهما معًا ضمن الفحص المقترح.

استعن بمهندس أو مختص مؤهّل لتقييم السلامة الإنشائية والرطوبة والمرافق وجودة التنفيذ. فالمراجعة القانونية لا تغني عن الفحص الفني.

4. اقرأ شروط الدفعة المقدّمة والشراء قبل السداد

ينبغي أن يحدّد المستند العقار والسعر الإجمالي وعملة السداد أو آلية تحويل العملة ومواعيد الدفع وشروط تسجيل الملكية والتسليم.

وينبغي أن يوضّح أيضًا:

• الحالات التي تُردّ فيها الدفعة المقدّمة.

• ما يحدث إذا تعذّر التسجيل أو اكتُشف قيد على العقار.

• الطرف المسؤول عن ترتيب شطب الرهن العقاري.

• الحالة التي يجب أن تكون عليها الشقة عند التسليم.

• وسائل الحماية القانونية المتاحة إذا أخلّ أحد الطرفين بالاتفاق.

إذا كانت الشقة قيد الإنشاء، فتفاوض أيضًا بشأن مراحل الإنجاز والمواصفات والحقوق المترتبة على التأخير وحقوق إنهاء العقد. ولا تعتمد على العروض التسويقية لإثبات الوعود المؤثرة في قرارك؛ بل أدرجها في العقد.

5. نسّق السداد مع تسجيل الملكية

بموجب الفقرة الأولى من المادة 183 من القانون المدني الجورجي، يتطلب اكتساب ملكية العقار إبرام التصرف كتابةً وتسجيل حق ملكية المشتري في السجل العام. ولا يكفي دفع الثمن أو استلام المفاتيح، بمفرده، لاستيفاء هذين الشرطين.

اتفق مسبقًا على تسلسل التوقيع والسداد وشطب الأعباء القائمة والتسجيل والتسليم. وبعد التسجيل، احصل على مستخرج محدّث وتحقّق من أن النتيجة تتوافق مع الاتفاق.

ماذا لو شملت الصفقة أرضًا؟

لا تستخدم قائمة فحص الشقة لشراء أرض دون مراجعة إضافية. فالأراضي الزراعية تخضع لقانون أساسي خاص، ويتطلب تحديد أهلية تملّكها تقييمًا مستقلًا. تحقّق من التصنيف المسجّل للأرض وهيكل الملكية المقترح قبل الالتزام بدفع الأموال.

خطوتك العملية الأولى

قبل الدفع، اجمع الرمز المساحي والمستخرج الحديث ومسودة الاتفاق وبيانات هوية البائع أو شركته ومستندات البناء المتاحة. واطلب من محاميك تحديد المخاطر التي لم تُحسم وتحويل الضمانات المتفق عليها إلى شروط تعاقدية واضحة.

لمناقشة عملية شراء مقترحة، تواصل مع Metreveli & Partners وأرسل بيانات العقار ومسودة الاتفاق.